หน้าแรก เว็บบอร์ด หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype โปรโมชั่น Pic Post ตรวจหวย ควิซ Page คำนวณ คำคม วิดีโอ สเปซ เกม Play ไดอารี่ อัลบั้ม แต่งรูป Glitter ดาวน์โหลดรูปจาก IG
 
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาแจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
 
Login เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก
 
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาสร้างบอร์ด ตั้งกระทู้ใหม่

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์

บอร์ด ข่าววันนี้ เนื้อหาโดย doctorsopon

            วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้น ๆ ลง ๆ เกิดขึ้นและหายไปได้อย่างไรในแต่ละประเทศนั้น ผู้เขียนได้รวบรวมจากประสบการณ์จากหลายประเทศ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบและเตรียมรับมือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมาถึง

            ประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกนี้ แสดงให้เห็นถึงในกรณีประเทศชั้นนำต่าง ๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นประเทศหลักของระบบทุนนิยมโลก

            ออสเตรเลีย มีประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มาหลายครั้ง โดยในช่วงระหว่างปี 2511-2517 โดยเกิดการระบาดขนานใหญ่ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คงเนื่องมาจากการเติบโตขนานใหญ่ของเศรษฐกิจของประเทศและการลงทุนจากต่างประเทศ) การเติบโตในครั้งนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่คึกคักที่สุด แต่ก็อยู่ได้มาจนถึงการตกต่ำสุดขีดในปี 2523 และในอีกครั้งหนึ่งในห้วงปี 2533 การเติบโตทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสูงทั้งนี้สังเกตได้จากการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงอีกไม่กี่ปีต่อมา ตั้งแต่ปี 2559 ก็มีการบูมกันอีก จนเขาห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นสินค้าใหม่

            ญี่ปุ่น ในช่วงต้นทศวรรษที่ 1960 (พ.ศ.2503) อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่น ๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงในระยะหนึ่ง และกลับมาเติบโตอีกครั้งในช่วงปี 2515-2516 ซึ่งมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาสิ้นสุดในช่วงปี 2533 ช่วงหลังสงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “ซึม” ยาวไปอีกราว 15 ปี  และเริ่มตื่นตัวอีกครั้งก่อน พ.ศ.2550 อย่างไรก็ตามแม้ถึงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ก็ยังซึมๆ

 

            สิงคโปร์ ได้เกิดปรากฏการณ์เติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน  2 ช่วงสำคัญคือ ช่วง พ.ศ.2523-2526 ซึ่งในช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี และช่วงปี 2536-2539 ซึ่งมีการขยายตัวครั้งใหญ่  ดูเหมือนว่าอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของสิงคโปร์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และอื่น ๆ ด้วย  พอเศรษฐกิจฟื้นก็มีต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จนสิงคโปร์ออกกำแพงภาษีคุม ล่าสุดปี 2561 ต่างชาติต้องเสียภาษีถึง 20% ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

            สวีเดน ในช่วงหลังของทศวรรษ 1980 หรือ ช่วง พ.ศ.2523-2532 ปรากฏการณ์เติบโตของสวีเดนนี้เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงินได้รับการผ่อนผันให้สามารถนำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่น นอกจากนี้ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่  ด้วยการเติบโตของตลาดอย่างขนานใหญ่ ทำให้ตลาดเกิดอาการร้อนแรงเกินไป ค่าของเงินสกุลโครนาของสวีเดนจึงอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดหลักทรัพย์เกิดอาการ “ช็อค” ตามมาด้วยความเสียหายต่าง ๆ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง พ.ศ.2532-2534 ภาวะการลงทุนที่ขยายตัวอย่างขนานใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการลงทุนเกินตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำลง สามสิบปีหลังก็ย้อนรอยวัฏจักรอีก แต่มีการควบคุมที่ดีขึ้น

            อังกฤษ ประเทศนี้มีประสบการณ์อันยาวนานโดยเฉพาะช่วงปี 2464-2540 จากปรากฏการณ์เกือบร้อยปีชี้ให้เห็นว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ “ราบรื่น” อย่างเสมอต้นเสมอปลาย บางห้วงเวลาอาจสั้น บางห้วงก็อาจยาวนานมากพอสมควร แต่มีข้อสรุปสำคัญก็คือ มีปรากฏการณ์ของวัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง ระยะเวลาในแต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4 - 12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้นมีความสัมพันธ์กัน โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ขณะที่เศรษฐกิจเป็นตัวแปรอิสระ

            สหรัฐอเมริกา อาจกล่าวได้ว่าประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี  แต่ประสบการณ์ในระยะ 20-30 ปีหลังควรจะได้รับการศึกษาเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่า ในช่วงปี 2525 สหรัฐอเมริกาได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจมาได้เพราะการที่มีมาตรการทางการเงินที่เข้มงวด อย่างไรก็ตามวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้เกิดการกู้เงินกันอย่างมหาศาลแต่ขาดวินัยทางการเงิน หลังการฟื้นตัว ก็ตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 อันเนื่องการขาดวินัยทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง แต่ขณะนี้ ณ ปี 2561 ราคาที่อยู่อาศัยก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าช่วงสูงสุดเมื่อปี 2550 แล้ว

            การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจนจากการขาดวินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นตลอดเวลาโดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร

            สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจจะสูงมาก แต่ก็มีอาการ "รวยกระจุก จนกระจาย" ทำให้กำลังซื้อของประชาชนมีจำกัด ดังนั้นจึงทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นเฉพาะกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้สูงหรือข้าราชการ ส่วนประชาชนทั่วไปจะมีกำลังซื้อจำกัด ยิ่งปล่อยให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยไม่มีข้อจำกัดด้านราคา ไม่มีกำแพงภาษี ยิ่งทำให้ตลาดบ้านปรับราคาสูงขึ้นในอนาคต จนคาดว่าต่อไปคนจะออกมาเดินขบวนว่าบ้านแพงมาก ไม่มีปัญญาซื้อ เช่นในไต้หวันในอดีตที่ผ่านมา

            จากการศึกษาเรื่องวัฎจักรอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น อาจกล่าวได้ว่า ในแง่หนึ่ง ประเทศไทยพึงระวังถึงภาวะวิกฤติที่อาจได้รับผลกระทบจากประเทศอุตสาหกรรมชั้นนำของโลก ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยตกต่ำไปด้วย แม้ขณะนี้ราคาข้าวจะปรับตัวสูงขึ้นมาก แต่ปรากฏว่าชาวนากลับไม่ค่อยมีข้าวขายเพราะฝนแล้งและมาตรการห้ามปลูกข้าวในปีก่อน และยังส่งผลต่อกำลังการท่องเที่ยวของประเทศเหล่านี้ จะเห็นได้ว่านักท่องเที่ยวที่มาเป็นนักท่องเที่ยวจีนซื่งแม้มามาก แต่มีรายจ่ายน้อย ทำให้ต่อไปอาจส่งผลกระทบร้ายแรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนในประเทศไทย

            ข้อพึงสังวรก็คือ ในภาวะขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงจะสามารถตัดสินใจลงทุนหรือหยุดการลงทุนได้ทันการ ผู้เป็น “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” จะได้ข้ามพ้นวัฏจักรไปได้ด้วยสติและประสบความความสำเร็จสืบต่อธุรกิจได้อย่างยั่งยืนด้วย

 

ที่มา : https://bit.ly/2zQ7RJe

เนื้อหาโดย: doctorsopon
⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 


โพสท์โดย: doctorsopon
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
 
วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์
กระทู้ที่มีคอมเม้นต์ล่าสุด
10 สายพันธุ์แมวสุดน่ารัก
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ

โซเชียลเตือนภัย หากเจอเด็ก นั่งอยู่กลางถนนยามค่ำคืนในที่เปลี่ยว ห้ามลงจากรถเด็ดขาด พร้อมแนะนำขั้นตอนปฏิบัติ

เกิดอะไรขึ้น!! ตั๊กแตน ชลดา งานเข้า โดนเจ้าภาพตะโกนใส่หน้าเวที ให้นิ้วกลาง จนคอนเสิร์ตร่ม (คลิป)

ตัวละครที่น่าสงสารที่สุดในหนังมาร์เวลที่แท้จริง

จะเกิดอะไรขึ้นกับคุณ ถ้าออกไปในอวกาศโดยไม่สวมชุดอวกาศ?

คู่รักหนุ่มสาว ไอเดียดี เปิดบัญชีคู่ ฝากเดือนละ 600 บาท พร้อมเงื่อนไขที่ไม่เหมือนใคร ชาวเน็ตแห่ทำตามทันที

เปิดภาพปัจจุบัน คุณพ่อลูก 2 น้ำ รพีภัทร ล่าสุด ใช้ชีวิตติดดิน ทำไร่-ทำนา

ชีวิตปัจจุบัน ป๋อม ชัยชาญ หลังห่างหายจากหน้าจอวงการบันเทิง

เจ้าของคาเฟ่แมว เตรียมแจ้งบุกรุกคนช่วยแมว

ปริศนาลับระดับโลกที่ไม่เคยมีใครไขได้สำเร็จ

พบแล้ว แม่ป่วยอัลไซเมอร์ หลังลูกชายตามหา นานถึง 8 วัน เหลือเพียงร่างไร้วิญญาณ

งานเข้า!!!! เกาหลีเข้ม ส่งคนไทยกลับยกลำ ไม่ให้เข้าประเทศ หลังผีน้อยอาละวาดหนัก

ไม่หรูแต่ดูมีความสุข สองสามี-ภรรยา ขับมอไซต์แบกของพะรุงพะรังกลับจากบ้านช่วงหยุดสงกรานต์
Hot Topic อื่นๆของ doctorsopon
ภัยศาสนามีจริงหรือ?คนแก่ที่เป็นภัยต่อประชาธิปไตยทำไมฟองสบู่อสังหาฯ จึงอาจแตกในปี 2562นิราศบาหลี 61: พอเพียง ตลกๆ มันๆ
กระทู้อื่นๆในบอร์ด ข่าววันนี้
air asia แจงเหตุผลที่เครื่องบินขัดข้องงานเข้า!!!! เกาหลีเข้ม ส่งคนไทยกลับยกลำ ไม่ให้เข้าประเทศ หลังผีน้อยอาละวาดหนักเจ้าของคาเฟ่แมว เตรียมแจ้งบุกรุกคนช่วยแมวเสียงตะโกนลั่น ไทยแลนด์ ประเทศที่ไม่มีหิมะน้ำแข็ง แต่คว้าแชมป์มาครองได้ (คลิป)
ตั้งกระทู้ใหม่