หน้าแรก ตรวจหวย เว็บบอร์ด ควิซ Pic Post แชร์ลิ้ง หาเพื่อน Chat หาเพื่อน Line หาเพื่อน Skype Page อัลบั้ม แต่งรูป คำคม Glitter สเปซ ไดอารี่ เกมถอดรหัสภาพ เกม วิดีโอ คำนวณ การเงิน
ติดต่อเว็บไซต์ลงโฆษณาลงข่าวประชาสัมพันธ์แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสมเงื่อนไขการให้บริการ
เว็บบอร์ด บอร์ดต่างๆค้นหาตั้งกระทู้

เอกชนหวั่นผังเมืองใหม่ คอนโดแพงเกินจะซื้อได้

Share แชร์บอร์ด สาระ เกร็ดน่ารู้ โพสท์โดย cmcpro2560

เอกชนหวั่นผังเมืองใหม่ คอนโดแพงเกินจะซื้อได้

ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ เน้นเป็นเมือง เอกชนหวั่นเกิดการกระจุกตัวของโครงการมิกซ์ยูสและคอนโดฯราคาแพงในย่านธุรกิจ ชี้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงเกินกว่าดีมานด์จะเข้าถึงได้

นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการจัดทำแผนแม่บทโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในเวทีเสวนา "กรุงเทพจตุรทิศ ผ่าผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก" ร่วมกับภาคเอกชนด้านอสังหาริมทรัพย์ ว่า ผังเมืองใหม่ที่จะเกิดขึ้น และคาดจะมีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายในช่วงปลายปี 2562 นั้น มีความสำคัญต่อการพัฒนากรุงเทพฯอย่างมาก เพราะถือเป็นการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดและข้อกำหนดต่างๆครั้งใหญ่ หลังจากไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนมาหลายสิบปี ซึ่งหลักการสูงสุด คือ ต้องการให้กรุงเทพฯเป็นเมืองกระชับ ที่จะกระจายความเจริญออกไปโดยรอบ อ้างอิงตามระบบขนส่งมวลชน แนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ (12 สาย) ที่กำลังจะเกิดขึ้น เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า และการบริการ เป็นการยกระดับการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ก่อนกำหนดสีของผังเมืองแต่ละจุดให้มีความเหมาะสมตามลักษณะการใช้ที่ดิน เช่น เตรียมปรับรายละเอียดการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่จากเดิมในผังเป็นสีเหลือง เปลี่ยนเป็นระดับสีน้ำตาลหรือสีส้ม เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง-หนาแน่นมาก เป็นต้น

ขณะเดียวกัน ผังเมืองใหม่ ยังมีข้อกำหนดใหม่เกิดขึ้นอีกหลายประการ เช่น การส่งเสริมย่านพระราม 9 (New CBD), กำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่บางซื่อ, การเพิ่มประโยชน์การใช้สอยของอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์ โบนัส) และ การเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าในจุดสำคัญ จาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร หรือ 1 กิโลเมตร

"ในแง่รายละเอียดที่จะส่งผลต่อเอกชนโดยเฉพาะผู้พัฒนาอสังหาฯ เดิมประเมินจากสีผังของบริเวณที่ดินนั้นๆ ก่อนก่อสร้าง แต่ผังเมืองใหม่จะต้องศึกษาลึกลงไปถึงข้อกำหนดใหม่ๆที่จะเกิดขึ้น หลังจากแต่ละพื้นที่จะมีข้อกำหนดแตกต่างกัน รวมถึงความเชื่อมโยงกับระบบขนส่งที่เกิดขึ้นอีกหลายสายด้วย"

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงโอกาสและผลกระทบของผังเมืองใหม่ว่า คาดอีก 5-7 ปีจะเห็นชัดถึงความเปลี่ยนแปลงด้านอสังหาฯชัดเจน อย่างไรก็ตาม กังวลว่าการกำหนดให้กรุงเทพฯเป็นเมืองกระชับ เน้นความหนาแน่นในเมือง จะทำให้เกิดการพัฒนาโครงการแนวสูงกระจุกตัวอยู่ในเมืองทั้งหมด จริงอยู่ดีมานด์ในเมืองมีมาก แต่ซัพพลายที่จะตอบรับ กลายเป็นมีแค่คอนโดมิเนียมราคาแพง เช่น ห้องขนาด 30 ตร.ม. ราคาขาย 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ตกแล้ว 7.5 ล้านบาทต่อห้อง คนกลุ่มไหนเข้าถึงได้ ผลมาจากที่ดินราคาแพง

ทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการ ที่มาจากอานิสงส์ของผังเมืองใหม่นั้น คือ บริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าหลายสาย เช่น บริเวณโดยรอบศูนย์พหลโยธิน (สถานีกลางบางซื่อ) และ ห้าแยกลาดพร้าว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องการเสนอแนะให้ภาครัฐ แก้ไขร่างผังเมือง และกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อส่งเสริมให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในลักษณะอาคารชุดขนาดเล็กในตรอก/ซอย ที่ขนาดเขตทางเล็กด้วยเช่นกัน

ขณะที่ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ปัจจุบันภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงเกินกว่าดีมานด์จะเข้าถึงได้ ยกเว้นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง โดยตลอด 5 ปีที่ผ่านมา มีราคาปรับขึ้นเฉลี่ย 45-50% ในเมืองตึกสูงเริ่มที่มากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโลว์ไรส์ขยับราคาจากในอดีตที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ม. มาอยู่ที่ 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ในปัจจุบัน โดยกลุ่มสินค้าราคาระดับล่างปรับราคาขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี ส่วนระดับบนประมาณ 10-12 % ต่อปี ขณะที่รายได้ของผู้ซื้อยังเท่าเดิม หรือลดน้อยลงจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น

สำหรับอัตราการดูดซับโซนในเมืองเฉลี่ย 74% แต่ยังมีซัพพลายที่ขายไม่ได้อยู่อีกจำนวนมาก ประมาณ 7.7 พันหน่วย ส่วนทำเลรอบนอกอัตราการดูดซับ 69% เหลือขายอีก 3.3 หมื่นหน่วย สะท้อนถึงอัตราการขายที่ลดลง ทั้งๆที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถซื้อหาได้

"ผังเมืองใหม่ จะเป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่ดังกล่าว ควรสร้างที่อยู่อาศัยรูปแบบใดถึงจะเหมาะสม แต่ราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาฯ จำเป็นต้องคำนึงด้วย ว่า ซื้อหาที่ดินมาแพงเกินความเหมาะสมหรือไม่ เพราะอาจทำให้การขายหมดยืดระยะออกไปอีก จาก 1 ปี กลายเป็น 3 ปี เช่น ทำเลสายสีม่วง, รังสิตปทุมธานี"

ด้านทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาอสังหาฯ ตามผังเมืองใหม่นั้น ต้องเน้นพื้นที่ 1. เกาะแนวรถไฟฟ้า 2. มีราคาที่ดินไม่สูงเกินไป 3. มีซัพพลายในพื้นที่น้อย และจุดสำคัญคือ 4. ต้องมีโครงการขนาดใหญ่อย่างมิกซ์ยูส ที่รวมโรงแรม ศูนย์การค้าเกิดขึ้น ดึงความคักคึก เช่น ย่านปทุมวัน-สามย่าน มีความหนาแน่นของคอนโดฯน้อย ใกล้รถไฟฟ้า แต่ก็มีข้อจำกัด คือ ความห่างของสถานรัฐเองควรพิจารณาเรื่องนี้

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ / reic.or.th

⚠ แจ้งเนื้อหาไม่เหมาะสม 
cmcpro2560's profile


โพสท์โดย: cmcpro2560
เป็นกำลังใจให้เจ้าของกระทู้โดยการ VOTE และ SHARE
Hot Topic ที่น่าสนใจอื่นๆ
"ซีอิ๊วแบบเม็ด" ฉีกทุกกฎของซอส..นวัตกรรมใหม่จาก "เด็กสมบูรณ์"ลาวขุดพบเจอหีบกะไหล่โบราณ รอการเปิด คาดว่าน่าจะเป็นที่บรรจุพระบรมสารีริกธาตุ!
Hot Topic ที่มีผู้ตอบล่าสุด
อ่านนิยายไร้สาระจริงหรือ"ซีอิ๊วแบบเม็ด" ฉีกทุกกฎของซอส..นวัตกรรมใหม่จาก "เด็กสมบูรณ์""บิ๊กเต่า" รับหลักฐาน "ทนายตั้ม" ลั่น ใหญ่แค่ไหนก็จับ ไม่มีใครใหญ่กว่าประตูห้องขัง9 โรงเรียนหญิงล้วนที่น่าสนใจในประเทศไทย
กระทู้อื่นๆในบอร์ด สาระ เกร็ดน่ารู้
แม่น้ำที่อันตรายที่สุดในโลก“กางเกงท้องถิ่นไทย” คุณประโยชน์ด้าน Sustainable Fashionปัญหาใหญ่ที่สุดในลาวตอนนี้ ที่อาจจะไม่สามารถเเก้ไขได้disgusting: น่าขยะแขยง น่ารังเกียจ
ตั้งกระทู้ใหม่