เจาะลึกบริษัทพัฒนาที่ดินอันดับหนึ่ง 10 แห่งของไทย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เปิดเผยว่าศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนเกือบ 2,000 โครงการ ณ สิ้นปี 2560 และสำรวจโครงการเปิดใหม่ทุกเดือนตลอดมาตั้งแต่ปี 2537 และพบว่าเฉพาะในปี 2560 มีโครงการเปิดตัวใหม่อยู่พอสมควร ในจำนวนนี้สามารถจัดลำดับโครงการที่เปิดตัวมากที่สุด 10 อันดับแรก

            การเปิดตัวโครงการใหม่ มีนัยยะสำคัญที่พึงจะพิจารณาทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลฯ ได้นำข้อมูลการเปิดตัวใหม่ของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมาจัดลำดับ ดังนี้:

            1. บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังเป็นบริษัทอันดับหนึ่งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าอย่างต่อเนื่องมานับสิบปีแล้ว โดยเปิดตัว 54 โครงการ รวม 19,874 หน่วย หรือมีส่วนแบ่งในตลาดถึง 17.4% (หนึ่งในทุก 6 หน่วย) ทั้งนี้รวมกันเป็นเงินถึง 51,504 ล้านบาท หรือมีส่วนแบ่งตลาดด้านมูลค่าประมาณ 11.7% สินค้าที่ขายมีราคาเฉลี่ย 2.592 ล้านบาทต่อหน่วย

            2. สำหรับบริษัทอันดับที่ 2 ก็คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเปิดถึง 27 โครงการ รวม 10,150 หน่วย หรือราวครึ่งหนึ่งของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท มีส่วนแบ่งในตลาด 8.9% (หรือ 1 ใน 12 หน่วย) มีมูลค่าการเปิดตัวสูงถึง 50,590 ล้านบาท หรือ มีส่วนแบ่งถึง 11.5% ต่ำกว่า บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ไม่มากนัก อาจเรียกได้ว่า "หายใจรดต้นคอ" กันแล้ว ทั้งนี้เพราะสินค้าที่เปิดตัวราคาสูงถึง 4.984 หรือเกือบสองเท่ากับของสินค้าของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท

            3. ข้อสังเกตอย่างหนึ่งก็คือในด้านมูลค่า บริษัทอันดับที่ 1-2 ใกล้เคียงกันมาก เพราะ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทมุ่งสร้างบ้านทุกระดับราคา ส่วน บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มุ่งสร้างบ้านที่มีราคาสูงเป็นสำคัญ กรณีนี้เป็นสถานการณ์พิเศษที่บ้านระดับราคาต่ำขายได้ยากเพราะกำลังซื้อตก แต่บ้านระดับราคาสูงยังพอไปได้ ซึ่งเป็นภาวะ "รวยกระจุก จนกระจาย" นั่นเอง

            4. อันดับสามด้านจำนวนหน่วยจะเป็นของ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งเปิดตัวถึง 13 โครงการ รวม 6,336 หน่วย (5.5% หรือมีส่วนแบ่งในตลาดเป็น 1 ในทุก 18 หน่วย) รวมมูลค่าการเปิดตัว 16,485 ล้านบาท หรือ3.7% ของทั้งตลาด และมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.602 ล้านบาทต่อหน่วย  แต่หากพิจารณาในแง่มูลค่ากลับตกมาเป็นอันดับที่7

            5. อันดับที่สามด้านมูลค่ากลับเป็น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งพัฒนาอยู่ 14 โครงการ รวม 6,222 หน่วย (5.4%) แต่มูลค่าการพัฒนาสูงถึง 36,494 ล้านบาท (8.3%) ทำให้ราคาต่อหน่วยสูงถึง 5.865 ล้านบาท

            6. บริษัทใหม่ๆ ที่เปิดตัวหลังปี 2540 เข้ามาในตลาดและติดอันดับ 1 ใน 10 ถึง 4 บริษัท ได้แก่  บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.เอเวอร์แลนด์

            7. น่าแปลกที่ บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ และ บมจ.ควอลิตี้เฮาส์ ซึ่งปกติติดโผ 1 ใน 10 เสมอมา แต่ในปี 2560 กลับหลุดโผไป ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะการเมืองที่ถาโถมใส่ผู้บริหาร คือ นายอนันต์ อัศวโภคิน แต่ตามข้อมูลที่รอการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า สองบริษัทนี้ยังมีโครงการที่รอเปิดตัวอยู่เป็นจำนวนมากเช่นกันในปี 2561

            8. หากรวมบริษัทขนาดใหญ่ 10 บริษัทแรกจะพบว่า มีการเปิดตัวโครงการถึง 159 โครงการ รวม 66,325 หรือราว 58% ของทั้งตลาด ในขณะที่มีมูลค่ารวมถึง 253,785 ล้านบาท หรือมีส่วนแบ่งในตลาดถึง 57% เลยทีเดียว บริษัท 10 อันดับแรกซึ่งเป็นบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ เปิดตัวเฉลี่ยหน่วยละ 3.966 ล้านบาท

            ในภาวะขณะนี้ การเปิดตัวโครงการราคาต่ำมีน้อยลง เพราะความสามารถในการซื้อของประชาชนน้อยลง แต่บ้านระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงถึงสูงยังพอไปได้ ในทำนอง "รวยกระจุก จนกระจาย" จึงทำให้ตลาดบ้านถูกบิดเบือนไปจากเดิมที่เน้นสินค้าราคาถูกที่ประชาชนส่วนใหญ่ต้องการซื้อ